L’art. 1130-bis c.c., in riferimento al rendiconto condominiale, cita che «il rendiconto contiene  le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica». Inoltre stabilisce che il fascicolo del bilancio è composto:

• registro di contabilità;
• un riepilogo finanziario;
• nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Ora in premessa il rendiconto condominiale non deve rispettare i principi contabili usati per un bilancio di società; dall’altro canto l’articolo 1300 bis del c.c. impone un altro principio per la composizione del consuntivo: “…, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.”  Tre sono i principi essenziali da rispettare rispetto all’art. 1300 bis:

-chiarezza

-veridicità

–trasparenza

Pertanto un rendiconto condominiale è nullo quando non è veritiero, nel senso che è stato redatto un bilancio senza l’inserimento di  dati con il fine di fornire una rappresentazione falsa della realtà finalizzata a nascondere alcuni aspetti della gestione. Ad esempio, un caso di nullità di approvazione del bilancio,  è quella che sussiste la mancata dimostrazione delle spese con l’indicazione dei documenti attestanti i consumi effettivi, cioè inserimento di spesa senza giustificativi. “L’amministratore deve fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico sia stato eseguito e di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione”.  (Cass. Civ., sent. n. 3747/1994 e 9099/2020). 

In questo caso l’opposizione può essere proposta da qualsiasi condòmino vi abbia interesse ed in qualsiasi tempo.

Il rendiconto è annullabile quando è incompleto ovvero manca di uno o più elementi essenziali che lo compongono. Ad esempio, se manca la nota sintetica esplicativa il rendiconto si considera incompleto. L’incompletezza determina un’irregolarità del documento e, di conseguenza, della delibera assembleare con la quale è stato approvato ( Trib. Torino, sent. n.3528/2017). In questo caso ogni condòmino può non votarlo favorevolmente per la sua approvazione e ha trenta giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione, a pena di decadenza. La delibera assembleare di approvazione del rendiconto, se non viene tempestivamente impugnata per vizi che ne possono determinare l’annullamento, rende incontestabile il rendiconto stesso ( Trib. Roma, sent. n. 11717/2020).