La riscrittura dell'istituto condominiale da parte della legge n. 220/2012 ha visto l'interesse del Legislatore verso la tutela dei condòmini consumatori, introducendo, tra le altre cose, il caso di revoca dell'Amministratore che attua una gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomìni.

La nota di rilievo della novella risiede nel fatto che sia ritenuto sufficiente una “potenziale” confusione patrimoniale, senza che se ne pretenda l'accertamento di tipo documentale o peritale. E' evidente, dunque, come la ratio della norma sia quella di scongiurare dal principio modus operandi poco chiari e che possono dare adito a dubbi circa la buona fede dell'Amministratore. Tuttavia, risulta evidente come in un procedimento promosso in camera di consiglio per la revoca giudiziaria dell'Amministratore scatti comunque un profilo di “causa e contraddittorio” nell'attività giurisdizionale-amministartiva posta in essere dal Giudice che, tra le altre cose, a mente del nuovo art. 64 disp. att. c.c., ha l'obbligo proprio di sentire l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Da qui, chiaramente, la necessità comunque di giungere ad una forma di “accertamento” benché della sola possibilità di confusione patrimoniale, così come richiamata dall'art. 1129 codice civile, c. 11, n. 4). Si tratterà, dunque, di individuare la semplice modalità di gestione sufficiente a delineare lo scenario del mero pregiudizio della confusione patrimoniale. Un elenco, non certamente esaustivo della casistica, possiamo provare a redigerlo. Costituisce indubbiamente motivo di possibile confusione patrimoniale la presenza in contabilità e nelle rendicontazioni periodiche dei conti correnti, di banche e poste del condominio, di bonifici in entrata o in uscita da o verso altri condomìni amministrati dal medesimo Amministratore. A nulla varrà dimostrare che comunque tali operazioni possano compensarsi tra entrate ed uscite, potendo l'Amministratore scongiurare la revoca soltanto se riuscirà a fornire convincenti spiegazioni al Giudice come può esserlo, ad esempio, il caso del mero errore materiale nell'utilizzo dell'home banking. E' chiaro, però, che ripetute operazioni di questo tipo non potranno mai essere giustificate da alcuna distrazione di sorta atteso che, al contrario, una siffatta modalità di gestione tende verosimilmente a celare spostamenti di fondi da un condominio all'altro per coprire buchi di bilancio e ammanchi. Stessa cosa dicasi nel caso di versamenti in entrata e in uscita tra il conto corrente condominiale e quello personale dell'amministratore per quegli importi che andranno oltre la soglia del compenso giustificato.
Può certamente costituire motivo di confusione patrimoniale anche la presenza di versamenti in contanti da parte dell'Amministratore sul conto corrente del condominio senza che ciò sia possibile accompagnarlo con una specifica causale da riportarsi nella movimentazione bancaria, come ad esempio “4° rata ordinaria Sig. Rossi Mario”, in tutti quesi casi in cui l'Amministratore riscuote quote condominiali in contanti. In questi particolari circostanze, la possibilità di confusione patrimoniale nasce dalla soluzione di continuità nel percorso di tracciabilità che va dal versamento in contanti da parte del condòmino Mario Rossi al versamento fatto successivamente per contanti in banca dall'Amministratore e questo per due ordini di motivi. Il primo è che risulterebbe, da un punto di vista strettamente peritale non sostenibile la tesi secondo la quale sarebbe comunque la ricevuta rilasciata dall'Amministratore a documentare e provare la tracciabilità atteso che la ricevuta potrebbe andare smarrita o potrebbe risultare oggetto di contestazione di falso da parte dell'Amministratore, e il secondo perché in ogni caso l'amministratore potrebbe raccogliere quote in contanti in un dato periodo, utilizzarle a scopo personale e solo dopo diverso tempo versare suoi soldi sul conto condominiale a rimedio.

Fonte www.sole24ore.com