[et_pb_section bb_built="1" admin_label="section"][et_pb_row admin_label="row"][et_pb_column type="4_4"][et_pb_text admin_label="Testo" background_layout="light" text_orientation="left" use_border_color="off" border_color="#ffffff" border_style="solid"]
Al termine del proprio mandato di Amministratore, dopo avere effettuato le consegne documentali, dovrebbe essere pacifico il recupero del proprio Credito finale, anche in presenza di eventuali riserve da parte dell’Amministratore subentrato.
Va precisato che la prudenza consiglia di fotocopiare tutta la documentazione originale che viene consegnata per eventuali future esigenze di verifiche.
Occorre anche ricordare che all'Assemblea successivamente convocata dal nuovo Amministratore per l’approvazione del rendiconto alla data delle consegne NON partecipa il vecchio Amministratore e ciò comporta una disparità di trattamento in quanto lede il principio del contraddittorio impedendo di fatto al diretto interessato di Non poter difendere il proprio operato che in tale occasione viene valutato e deciso da altri in sua assenza.
In caso di riduzione arbitrarie delle spese sostenute ed eventualmente anticipate perché non previste nel preventivo o semplicemente a causa del ritardo nel pagamento delle rate da parte di alcuni condomini, l’Amministratore uscente è costretto ad agire ai sensi dell’art. 1720 c.c. per recuperare un Credito per Anticipazioni nei confronti del Condominio amministrato.
E’ fortemente consigliato sopportare l’azione legale da una C.T.P. giurata da un Commercialista o Revisore Contabile al fine di procedere ad una attenta ricognizione del credito, sebbene già espresso tramite un atto di volizione da parte dell’organo deliberativo, sulla base del seguente incarico:
valutare e ricostruire la rendicontazione di tutte le operazioni contabili del condominio di Via……. durante il periodo di gestione dal ….. al ……. previo confronto delle registrazioni contabili con le copie dei giustificativi di spesa in modo da fornire una valenza ricognitiva dell’attività gestoria. Inoltre, valutare e ricostruire i rendiconti successivi in modo da evidenziare le eventuali registrazioni contabili difformi ai principi contabili vigenti.
Obiettivo principale della PERIZIA è quello di eseguire un’ attenta verifica delle registrazioni contabili effettuate e riportate analiticamente sul Registro di Contabilità; confrontarle con i documenti originali in atti ( c.d. pezze d’appoggio), ed attestarne la corrispondenza delle registrazioni eseguite ai principi contabili vigenti, con particolare riferimento a:
ENTRATE: verifica di TUTTI i versamenti effettuati dai condomini se registrati sull’apposito registro di contabilità ( v. copie allegate in fascicolo a parte);
USCITE: verifica di TUTTI i documenti di spesa se correttamente registrati con un apposito numero di riferimento indicato nel rendiconto in modo da consentire a tutti i condomini di effettuare le verifiche di legge ( v. copie allegate in fascicolo a parte);
SITUAZIONE ECONOMICA: riepilogo delle Entrate e delle Uscite la cui differenza determina l’Avanzo e/o Disavanzo di Cassa nel rispetto del PRINCIPIO DI CASSA previsto dalla normativa vigente.
SITUAZIONE PATRIMONIALE: riepilogo di TUTTI i CREDITI e i DEBITI in modo analitico e con i totali coincidenti con il pareggio di bilancio nel rispetto dei principi contabili vigenti.
CONFRONTO CON I PREVENTIVI APPROVATI: analisi della coincidenza delle spese previste con il consuntivo ed in caso di discordanze valutazione dei motivi di necessità e urgenza atte a giustificarle.
RIPARTIZIONE: verifica del rispetto delle tabelle millesimali utilizzate per la determinazione de i Conguagli finali quale differenza tra dovuto e pagato di ogni condomino alla fine di ogni gestione.
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ESAME DELLA DOCUMENTAZIONE
[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row admin_label="Riga"][et_pb_column type="1_3"][/et_pb_column][et_pb_column type="2_3"][et_pb_text admin_label="Testo" background_layout="light" text_orientation="left" use_border_color="off" border_color="#ffffff" border_style="solid"]
- GESTIONE ORDINARIA ESERCIZIO ( periodo );
- GESTIONE STRAORDINARIA LAVORI ( periodo );
- GESTIONE RISCALDAMENTO ESERCIZIO ( periodo );
- VERBALI DI ASSEMBLEA di cui ai Bilanci indicati;
- REGISTRO DI CONTABILITA’ ( come indicato dalla Legge 220/2012) per ogni bilancio;
- CONFRONTO PREVENTIVO – CONSUNTIVO;
- ELENCO DEI VERSAMENTI di cui ai Bilanci Indicati;
- RENDICONTO con DETTAGLIO di tutte le operazioni di cui ai Bilanci indicati;
- SITUAZIONE ECONOMICA ( riepilogo delle Entrate e delle Uscite );
- SITUAZIONE PATRIMONIALE ( dettaglio dei Crediti e dei Debiti );
- RIPARTIZIONE INDIVIDUALE per ogni Condomino di cui ai Bilanci indicati;
- NOTA integrativa e PROSPETTO esplicativo per ogni Bilancio indicato;
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METODOLOGIA DELLA REVISIONE
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E’ bene precisare che è stata eseguita una valutazione dei documenti a disposizione, da parte dell’ analista esecutore, tramite ponderazione della situazione economico/patrimoniale/finanziaria e conseguente verifica dei dati registrati con le c.d. pezze d’appoggio, finalizzata al lavoro previsto in premessa tramite le consolidate canoniche metodologie valutative di verifica utilizzate in tali contesti.
In pratica l’obiettivo della C.T.P. è quello di anticipare le esigenze consolidate e previste nelle varie sentenze da parte dei Giudici.
Analisi delle fonti normative e giurisprudenziali riguardanti le ANTICIPAZIONI DELL’AMMINISTRATORE:
[/et_pb_text][et_pb_text admin_label="Testo" background_layout="light" text_orientation="left" use_border_color="off" border_color="#ffffff" border_style="solid"] FONTI NORMATIVE = [/et_pb_text][et_pb_text admin_label="Testo" background_layout="light" text_orientation="left" use_border_color="off" border_color="#ffffff" border_style="solid"]
-Art. 1135 c.c. (Spese straordinarie approvate dall’Assemblea da riconoscere all’Amministratore);
-Art. 1720 c.c. (il Mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal Mandatario);
-Artt. 263 e 264 c.p.c. (Se il Giudice ordina la presentazione di un conto, questo deve essere depositato in cancelleria con i documenti giustificativi…se il conto viene accettato, il Giudice istruttore ne da atto nel processo verbale e ne ordina il pagamento delle somme che risultano dovute. L’ordinanza non è impugnabile e costituisce titolo esecutivo….);
-Art. 1130 bis c.c.- post riforma 2012 (Contenuto del Rendiconto : Entrate/Uscite..oltre alla Situazione Patrimoniale ( n.d.r. Crediti/Debiti) ..espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Il Rendiconto è formato da Registro di Contabilità; Riepilogo Finanziario; Nota Esplicativa;… oltre al Consiglio dei Condomini con funzioni Consultive e di Controllo… );
-Art. 2424 c.c. (Contenuto del Bilancio : Nell’Attivo : 1) Crediti verso….nel Passivo : 7) Debiti verso..)
-PRINCIPI CONTABILI (O.I.C. 12 = la disciplina del Bilancio d’Esercizio contenuta nel codice civile è unica ed è applicabile sia alla società che all’imprenditore individuale);
-Art. 2697 c.c. (ONERE DELLE PROVA = chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare I fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l’inefficacia di tali fatti, ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto, deve provare i fatti su cui l’eccezionalità si fonda). I documenti e le pezze d’appoggio, i Bilanci, i Verbali di verifica e di approvazione sono agli atti e sono inconfutabili. L’eccezione della prova relativa alla anticipazione “ di tasca propria” non è fondata ed è inefficace.;
[/et_pb_text][et_pb_text admin_label="Testo" background_layout="light" text_orientation="left" use_border_color="off" border_color="#ffffff" border_style="solid"] GIURISPUDENZA CONSOLIDATA ( PRONUNCE DELLA SUPREMA CORTE ) = [/et_pb_text][et_pb_text admin_label="Testo" background_layout="light" text_orientation="left" use_border_color="off" border_color="#ffffff" border_style="solid"]
-Cass. 454 del 11/1/2017= (CONTROLLO SULL’OPERATO DELL’AMMINISTRATORE da parte dei Condomini).L’intera attività gestoria dell’Amministratore è prevista e regolata dagli articoli del codice civile integrato dalla Legge di riforma n. 220 del 2012. Attività basata sul Mandato fiduciario che include ogni potere si spesa sia se preventivata che NON in quanto dirette ad erogare servizi essenziali comuni. Altra condizione prevista dalla legge e ribadita dalla Suprema Corte è la RENDICONTAZIONE ai Condomini. E’ stato altresì ribadito che con tale atto i Condomini NON solo esprimono una valutazione di adeguatezza delle spese ma esprimono anche un giudizio sulla capacità gestionale dell’Amministratore ( principio già ribadito dalla sentenza n. 13878 del 9/6/2010). Sulla base di tali fondamentali principi, anche le generiche doglianze riguardanti le modalità di presentazione del conto ovvero il disordine dei documenti giustificativi, non meritano accoglimento nel caso in cui la delibera di approvazione del Rendiconto,venga impugnata.
-Cass. 4831 del 18/5/1994= (CONTROLLO PREVENTIVO da parte dell’Assemblea delle spese sostenute e APPROVAZIONE da parte dell’Assemblea al fine di rendere il credito liquido ed esigibile.
-Cass. 10153 del 9/5/2011 = “ l’approvazione del rendiconto da parte dell’Assemblea ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificatamente indicate. Pertanto, l’approvazione di un rendiconto di cassa (n.d.r.: diverso dal rendiconto di competenza cioè con situazione patrimoniale indicante analiticamente i Crediti e i Debiti) che presenti un disavanzo tra Uscite ed Entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministrazione utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente, atteso che la ricognizione del debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificatamente sottoposto all'esame dell’organo di controllo,chiamato a pronunciarsi su di esso”.
-Cass. 4127 del 15/12/1975= (MOROSITÀ’ DEI CONDOMINI = l’Amministratore di Condominio cessato dall'incarico è attivamente legittimato a proporre l’azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell'interesse del condominio nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto, nei confronti dei singoli condomini per quote rispettivamente a loro carico”
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Dott. ANTONIO CARLO DE LUCA
Commercialista e C.T.U. di Tribunali
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