Il problema del litisconsorzio necessario in caso di infiltrazioni.

Il caso.
L’attore conveniva in giudizio il proprietario dell’appartamento sovrastante, per sentire condannare quest’ultimo ad eliminare le cause della caduta d’acqua dal balcone dell’unità immobiliare di sua proprietà sul sottostante balcone di proprietà dell’attore.
Il Tribunale condannava il convenuto ad eseguire le opere indicate dal consulente tecnico come necessarie per eliminare il denunciato inconveniente accogliendo così la domanda di parte attrice.
Il giudizio veniva impugnato davanti alla Corte d’Appello competente, la quale accertava, tuttavia, che i parapetti aggettanti dei balconi dell’edificio per loro forma, materiali e colore, avessero funzione di accrescere la gradevolezza estetica del fabbricato, e perciò rientrassero tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., di proprietà di tutti i condomini, con conseguente difetto del necessario contraddittorio.
La causa andava dunque esperita nei confronti dell’amministratore nella sua qualità di rappresentante del Condominio e non nei confronti del proprietario del balcone sovrastante.
La Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 30071 del 14 dicembre 2017 ha confermato la sentenza di appello, richiamando ai fini della decisione il consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.
L’accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un
edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio costituisce
apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico
decisivo e controverso ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.
Ciò premesso, l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino o, comunque, al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, relativi ai frontali ed ai parapetti), costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari.

Le conclusioni della giurisprudenza.
L’orientamento consolidato della giurisprudenza ritiene dunque che, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (ex plurimis, Cass. n. 6624 del 30 aprile 2012).
La conseguenza di quanto su esposto comporta che, nel caso in cui un condomino esperisca una azione giudiziaria diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio, questa vada proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza “inutiliter data”.

Avv. Andrea Casavola