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Il dissenso del singolo condomino alle “liti”

In Italia, con lo sviluppo urbanistico successivo al secondo dopoguerra, il Condominio ha avuto un fortissimo impulso, tanto che ad oggi risulta essere il tipico sistema di configurazione dei nostri centri urbani.

Del fenomeno edilizio postbellico ne abbiamo anche una rappresentazione visiva attraverso la Cinematografia Neorealista, nascente al termine del secondo conflitto mondiale. Nelle pellicole di allora, i Condomini (che iniziavano ad estendersi non solo in altezza, con edifici sempre più alti, ma anche in estensione, vedi il fenomeno del Super Condominio) fanno da sfondo e da ribalta a storie di piccole e grandi vicende umane. Questa cinematografia tiene viva, attraverso le immagini filmiche, la rappresentazione della nascita e della crescita edilizia delle nuove e grandi periferie romane del tempo.

Oltre a costituire una realtà giuridica, la realtà condominiale è, in primo luogo, un mondo psichico, a causa dei meccanismi psicologici che inevitabilmente comporta la condivisione dello spazio comune. Ma dal piano sociale e psicologico, terreno fertile di divertenti e al contempo drammatiche sceneggiature cinematografiche, le dinamiche e le liti condominiali si trasformano, sul piano fattuale del diritto, in contenzioso giuridico e, per converso, il diritto stesso va a disciplinare ciò che rimarrebbe sul piano sociale e psicologico solo una mera vicenda umana.

Vediamo nello specifico come Diritto Sostanziale, Giurisprudenza e Dottrina regolano il caso in cui il condomino possa di diritto dissentire dalla decisione dell’Assemblea lecitamente assunta a maggioranza.

A fronte della generale obbligatorietà delle decisioni dell’Assemblea (art. 1137 comma 1 c.c.), che l’amministratore ha il compito di far eseguire (ex. art. 1130 comma 1 c.c.), vi è un’eccezione in tema di “liti” secondo cui il singolo condomino può dissentire dalla delibera dell’Assemblea, anche se lecita e a maggioranza (l’altra possibilità di dissenso riguarda le innovazioni gravose e voluttuarie ai sensi dell’art. 1121 c.c.). Secondo il dettato dell’art. 1132 c.c. qualora l’Assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistervi, il condomino dissenziente può dissentire, separando così la propria responsabilità in ordine all’esito della controversia.

L’art. 1132 c.c. per certi aspetti mitiga gli effetti della regola maggioritaria che vige nella vita del Condominio, permettendo al condomino dissenziente di separare la propria volontà da quella dell’Assemblea, attraverso il suo dissenso: l’art. 1132 c.c. “consente al singolo condomino dissenziente di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in caso di lite giudiziaria, in modo da deviare da sé le conseguenze dannose di un’eventuale soccombenza” (Cassazione, Civ., Sez. II, 20 marzo 2017, n. 7095).

Ma il condomino che vuole dissentire dalla volontà dell’Assemblea come dovrà agire? Il condomino dissenziente deve, entro trenta giorni dalla data dell’Assemblea se presente, o da quella della ricezione del verbale, far notificare all’amministratore una dichiarazione di dissenso che esprima formalmente la sua decisione di separare la propria volontà da quella dell’Assemblea. Pur parlando la norma di notifica (art. 1132 comma 2 c.c.), atto formale e solenne, in merito alla manifestazione del dissenso, la Giurisprudenza, già in tempi risalenti (Corte di Cassazione, 15 giugno 1978, n. 2967), è orientata nel senso della più piena libertà di forme che possano rappresentare il dissenso, purché rispondano ai requisiti di certezza propri dell’atto recettizio. Che la manifestazione del dissenso avvenga nelle forme di cui sopra è cosa necessaria, in quanto, anche se presenti alla riunione condominiale, non è sufficiente votare in senso sfavorevole alla lite.

L’art. 1132 c.c. si applica unicamente alle liti deliberate dall’Assemblea e non alle liti cui l’amministratore, nei poteri di esecuzione e gestione che gli competono ai sensi dell’ 1133 c.c., abbia ritenuto dare attuazione.

Quanto agli effetti, si riteneva che il dissenso del condomino alla lite operasse solo all’interno del Condominio, soggiacendo anche il dissenziente all’onere delle spese legali in caso di soccombenza, salva la possibilità di rivalsa del condomino dissenziente nei confronti del Condominio. Non mancano oggi delle critiche a tale impostazione, si veda in proposito la Corte di Cassazione, Civ, S.C., 8 aprile 2008, n. 9148 che afferma l’insussistenza della natura solidale dell’obbligazione condominiale.

Ove la lite abbia esito positivo, il condomino dissenziente può giovarsene corrispondendo una quota parte degli oneri irripetibili.

In conclusione, la norma 1132 c.c. è improntata a contemperare le esigenze della collettività con quelle del singolo condomino, senza che, per riprendere lo spunto dei riferimenti cinematografici e psicosociali, in Assemblea condominiale debba essere indossato lo “scolapasta” a mo’ di elmetto (come faceva l’attore Paolo Villaggio nei suoi Fantozzi), bastando, piuttosto, notificare all’amministratore il proprio dissenso dall’Assemblea.

Avv. Patrizia Fasoli,
Membro Sezione Giuridica A.P.I.C.E.

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