Infitrazioni dal piano attico. Chi paga?

Spetta al condominio rispondere dei danni causati dalle infiltrazioni provenienti dalla terrazza in uso esclusivo, che non derivino da un fatto imputabile al proprietario della stessa. Per l'ente di gestione si configura la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c., mentre varranno in un secondo momento i criteri di ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c., che prevedono un terzo a carico del proprietario esclusivo e il resto sui condomini i cui immobili sono compresi nella proiezione verticale del lastrico.

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Così ha stabilito la Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 25288 del 16 dicembre 2015, ha definitivamente bocciato la domanda presentata dai condòmini che lamentavano la violazione dei criteri di ripartizione delle spese necessarie ai lavori per i lastrici solari di uso esclusivo.

I fatti – La sentenza in commento prende le mosse dal giudizio promosso da alcuni condòmini per ottenere il risarcimento dei danni ai propri appartamenti causati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva. Il condominio aveva eccepito, tra l'altro, il proprio difetto di legittimazione passiva, perché le infiltrazioni e i successivi lavori effettuati non riguardavano parti comuni dell'edificio, sicché chiamati in giudizio dovevano essere solo i singoli proprietari delle unità immobiliari cui le terrazze fanno da copertura.

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La domanda veniva accolta sia in primo grado che in appello. Secondo la Corte territoriale, in particolare, occorre scindere le due questioni. Il Condominio è responsabile per i danni derivanti dai lavori ai lastrici solari anche se in uso esclusivo o di proprietà esclusiva, ma aventi funzioni di copertura del fabbricato, e tale responsabilità deriva dagli obblighi di custodia gravanti sullo stesso Condominio ex art. 2051 c.c. Il riparto delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., invece, interviene in un secondo momento per regolare i rapporti interni tra i singoli condòmini e, in ogni caso, non esclude la legittimazione processuale passiva dell'amministratore, quale rappresentante del Condominio-custode.

La Cassazione ha pienamente confermato il ragionamento seguito dai giudici d'appello.

Gli Ermellini ricordano che il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condòmini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.

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Ne consegue che il Condominio, quale custode ex art. 2015 c.c. – in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

Gli Ermellini precisano che i criteri di ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza nel giudizio eventualmente instaurato dai condomini per il risarcimento dei danni: infatti, l'amministratore è comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c., mentre la suddivisione delle spese interviene in un secondo momento e riguarda i rapporti interni tra i condòmini coinvolti (il proprietario esclusivo del lastrico solare e i condòmini proprietari delle unità immobiliari per le quali il lastrico svolge funzione di copertura).

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Fonte www.condominioweb.com