L’art. 1655 c.c. definisce l'appalto come quel «contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro».

L'appalto è un contratto consensuale ad effetti obbligatori ex art 1376 c.c. e, qualora abbia oggetto beni immobili, deve avere forma scritta ed essere trascritto. Esso si distingue dalla vendita, la quale ha per oggetto un dare anziché un fare. Si differenzia altresì dal contratto di lavoro autonomo, in cui l'opera o il servizio possono essere compiuti anche con lavoro proprio o dei propri familiari, dal momento che l'appaltatore deve essere un imprenditore dotato di appositi mezzi.

L'appaltatore organizza i mezzi necessari al compimento dell’opera: egli è dunque un imprenditore. Su di lui grava inoltre un’obbligazione di risultato, essendo tenuto non solo alla predisposizione dei mezzi ma anche al raggiungimento di un determinato risultato.
L’art. 1655 c.c. si applica - e sul punto non vi sono dubbi - anche alla compagine condominiale.

Seguendo l’insegnamento della giurisprudenza, che lo qualifica come “ente di gestione”, il condominio non è provvisto di personalità giuridica. Pertanto, le parti del contratto saranno individuate necessariamente nell’impresario, ossia l’impresa scelta per l’esecuzione dei lavori, e nell’amministratore quale legale rappresentante del condominio.

Le regole cui far riferimento per un corretto e valido affidamento dei lavori di manutenzione, ordinaria e straordinaria, in condominio sono, da un lato, quelle dettate dal codice civile in materia di deliberazione assembleare, dall’altro quelle previste per l’appalto.

Prima di analizzarle nel dettaglio, è bene rammentare la sovranità dell’assemblea nei condomìni quale unico organo chiamato a deliberare. Pertanto, la scelta della ditta potrà avvenire - in un’assemblea all’uopo convocata - anche in presenza di un solo preventivo, purché questo raccolga le maggioranze richieste dal codice civile per l’approvazione. La legge, inoltre, non pone vincoli formali o temporali alla presentazione del preventivo, potendo quest’ultimo essere sottoposto all’attenzione dell’assemblea in qualsiasi momento e non necessariamente in busta sigillata.

Ipotesi ricorrente nella prassi è quella per cui sia l’amministratore a facilitare i condomini nella scelta del preventivo, fissando ad esempio l’apertura delle buste in un giorno diverso da quello stabilito per la discussione in assemblea.

Potrebbe anche accadere che, nel giorno fissato per l’assemblea, venga sottoposto all’attenzione della stessa un nuovo preventivo e che questo ne ottenga l’approvazione. Ebbene, quel preventivo sarebbe da considerasi validamente approvato.

Di seguito è opportuno precisare cosa s’intende per Manutenzione Ordinaria e per Manutenzione Straordinaria :

Manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria può essere ordinata dall'amministratore, cui spetta ex art. 1130 c.c. il compito di farla eseguire, o dall'assemblea che ha competenza generale sulla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile. In tal caso, le maggioranze necessarie sono quelle indicate all'art. 1136 c.c., e cioè:

• in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio;
• in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Dal momento che, nella prassi, gli interventi ordinari sono caratterizzati per lo più da piccole riparazioni - e che il contratto d’appalto si differenzia dalla prestazione d’opera per la prevalenza, nel primo caso, dell’organizzazione sul lavoro individuale - in questi casi è più corretto parlare di contratto di prestazione d’opera.

Manutenzione straordinaria

Per la manutenzione straordinaria di entità economica “normale” i quorum deliberativi sono gli stessi indicati per le opere di conservazione ordinaria. Per quella invece di notevole entità sono sempre necessari quelli specificati dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.

E’ bene sottolineare che l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c., della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie - la cui approvazione esige, a norma della predetta disposizione, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio - deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla discrezionalità del giudice del merito, rispetto alla quale quello della proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo - e cioè dell'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione delle opere - anche del rapporto tra tale costo, valore dell'edificio ed entità della spesa ricadente sui singoli condomini.

Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno piuttosto che all'altro, degli elementi di giudizio (ex multis, Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 cfr. Cass. 6 gennaio 1982 n. 15).

Scelta dell’impresa e del direttore dei lavori sono rimesse alla discrezionalità dell’assemblea. In assenza di precise norme regolamentari che disciplinino la procedura da seguire per la gara d’appalto, i lavori potranno essere assegnati non per forza all'impresa che presenti il preventivo più economico. In tale contesto è valida l’assegnazione diretta senza alcuna gara purché previa deliberazione assembleare, ove necessaria.