La riforma del 2012 ci farà avere barbecue e piscina sul terrazzo condominiale?
I condomini sono comunità di persone molto complesse: mentre in Italia i condomini sono organizzazioni relativamente modeste, gli stati più popolosi degli Stati Uniti, tra cui la Florida, hanno strutture condominiali complesse per gestire immobili che hanno dentro una moltitudine di servizi anche di svago – quali barbecue e piscine.
Il caso. Il regolamento condominiale prevede la possibilità di utilizzare la piscina ed il barbecue condominiali soltanto nelle ore di luce del giorno.
Il condomino Tizio intendeva organizzare un barbecue per pranzo a bordo piscina ma per motivi di maltempo deve rimandare l’evento al pomeriggio. Il condominio quindi multa Tizio poiché la sua festa, cominciata con ritardo, si è protratta oltre l’orario consentito.
La soluzione in Italia. L’attuazione dei regolamenti condominiali in Italia è stata tradizionalmente lasciata alla buona volontà dei condomini.
L’art. 70 delle disposizioni di attuazione al codice civile del 1942 prevedeva che le infrazioni al regolamento condominiale potessero essere sanzionate con una multa fino ad un massimo di cento lire. Se al tempo della sua introduzione tale sanzione poteva avere una sua efficacia dissuasiva, la svalutazione monetaria ha reso la stessa irrisoria priva di senso.
La riforma del condominio introdotta dalla legge 220 del 2012 ha aggiornato l’articolo 70, portando il limite inizialmente previsto dal codice del 1942 a 200 euro. La sanzione può raggiungere gli 800 euro in caso di comportamenti reiterati del condomino. Non vi è innovazione rispetto alla destinazione delle sanzioni, che vanno a beneficio del fondo condominiale per le spese ordinarie.
La riforma non elimina però le criticità con riferimento all’individuazione dei soggetti passivi destinatari della norma. La disposizione non chiarisce se ed entro quali limiti il proprietario dell’immobile possa essere multato per le azioni commesse da persone a lui collegate, quali ad esempio suoi parenti, ospiti, o conduttori, ma la giurisprudenza formatasi prima della riforma escludeva la sua applicabilità almeno nei confronti del conduttore.
Inoltre il sistema lascia discrezionalità applicativa all’amministratore, foriera di astio e responsabilità nei suoi confronti.
La soluzione in Florida. Negli Stati Uniti i condomini possono raggiungere le dimensioni mastodontiche, se si pensa a quelli che si trovano nei grattacieli che contengono migliaia di persone. Il risultato è che il legislatore ha previsto una normativa idonea a gestire tale complessità.
Se in Italia dopo la riforma del 2012 si è parlato di “super amministratore”, il corrispondente americano del property manager è da tempo il dominus nella gestione del condominio.
In particolare in Florida il proprietario è sempre responsabile di quello che avviene sulla sua proprietà, senza necessità di esaminare se la fonte delle violazioni sia il proprietario dell’immobile, i suoi conviventi o ospiti, ovvero i conduttori.
Si riduce così il problema di individuare il soggetto passivo nei confronti del quale eseguire il regolamento di condominio e i possibili pretesti volti a non darvi attuazione.
Inoltre alcuni contratti di affitto prevedono che la violazione del regolamento di condominio sia causa risolutiva del contratto, dunque l’inquilino irrispettoso degli spazi altrui potrebbe essere addirittura sfrattato.
Anche i condomini della Florida hanno le loro procedure per comminare la sanzione, che deve pure essere ragionevole. A seconda dei casi, il condominio invierà un avviso bonario, un avvertimento, ovvero emetterà un avviso di sanzione ricorribile entro 14 giorni al comitato disciplinare interno.
Il Fla. Stat. § 718.303 (3) prescrive la ragionevolezza della sanzione, la quale comunque non deve superare i $100 per violazione ed i $1,000 in aggregato, salvo diversa previsione del regolamento di condominio. Essa sarà esigibile allo stesso modo delle quote condominiali.
Conclusione. A seguito della riforma del condominio del 2012 sembra che l’amministratore si stia avvicinando alla figura del property manager di matrice americana. La possibilità di imporre sanzioni di prevedere una maggiorazione per i casi di reiterazione segna un primo passo avanti, anche se nella maggioranza dei casi non sembrano cambiati i rapporti tra condomini ed il condominio.
L’auspicio è di stabilire anche in Italia relazioni condominiali più civili e, di conseguenza, offrire nuovi servizi quali, ad esempio, barbecue e piscina sul terrazzo condominiale.
Avv. Massimo Reboa
Responsabile della sede Apice in Florida (USA)