[et_pb_section bb_built="1" admin_label="section"][et_pb_row admin_label="row"][et_pb_column type="4_4"][et_pb_text admin_label="Testo" background_layout="light" text_orientation="left" use_border_color="off" border_color="#ffffff" border_style="solid"]
La Legge di Riforma n. 220 del 2012 che doveva ridurre il contenzioso in materia condominiale tramite l’introduzione di principi acquisiti dalle numerose sentenze della Suprema Corte di Cassazione, NON ha centrato l’obiettivo semplicemente perché, come da più parti ribadito, le norme sono state scritte male e spesso in contrasto tra di loro.
Tale confusione continua a creare false aspettative nei cittadini che si rivolgono ai Giudici con istanze che se ben analizzate NON meritano alcun accoglimento.
Un esempio di tale situazione è la leggenda metropolitana che riguarda il rilascio delle fotocopie dei documenti di spesa del condominio da parte dell’Amministratore.
Per una analisi approfondita della richiesta occorre partire dalle disposizioni del codice civile e del senso letterale delle parole in esse riportate.
L’ art.1129 c.c. in generale tratta l’argomento della Nomina, Revoca ed obblighi dell’Amministratore.
Ma nello specifico il comma 11 sfiora l’argomento delle fotocopie dopo una lunga premessa che riguarda la revoca dell’Amministratore …a maggioranza…oppure disposta dall'Autorità giudiziaria nei casi di GRAVI IRREGOLARITÀ’ espressamente elencate come : - irregolarità FISCALI ; oltre a 1)OMESSA convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto; 2) MANCATA ESECUZIONE di provvedimenti giudiziari nonché di delibere assembleari; 3) mancata apertura del CONTO CORRENTE CONDOMINIALE ; 4) CONFUSIONE con il patrimonio personale; 5) DANNI al condominio per non aver seguito CREDITO ; 6) INCURIA nel seguire l’azione di recupero di un credito condominiale; 7) inottemperanza agli obblighi del REGISTRO ANAGRAFICO + VERBALI DELL’ASSEMBLEA + REGISTRO DI CONTABILITÀ’ + REGISTRO DI NOMINA E REVOCA DELL’AMMINISTRATORE + CONSERVAZIONE dei DOCUMENTI . Solo al punto 8)INESATTA comunicazione dei dati di cui alla nomina di un amministratore e comunicazione dei dati unitamente all'orario di ricevimento per prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata DEI REGISTRI ANAGRAFICI – ASSEMBLEE – CONTABILITÀ’ – AMMINISTRATORI……
In pratica il Codice stabilisce che è grave la errata comunicazione degli orari di ricevimento.
Stabilisce altresì che deve essere gratuita la visione dei registri espressamente elencati, mentre deve essere rimborsata la spesa per le eventuali copie debitamente firmate dei registri indicati.
Sempre l’art.1129 al comma 6 stabilisce : “ciascun condomino, per il tramite dell’Amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della RENDICONTAZIONE PERIODICA“. ( cioè il Registro di Contabilità !)
NESSUN ACCENNO AI DOCUMENTI DI SPESA, E/O DOCUMENTI CONTABILI E’ PREVISTO IN TALE PUNTO DELL’ART. 1129 C.C.
L’ art.1130 bis c.c. tratta del Rendiconto condominiale e al comma 5 prevede quanto segue : “I Condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese." Finalmente è stato precisato che la visione e le copie possono riguardare i documenti giustificativi di spesa ( c.d. pezze d’appoggio ), ma non è stato utilizzato il termine utilizzato in linguaggio tecnico “ a proprie cure …e spese..” probabilmente a causa della già citata superficialità di chi ha redatto il testo della norma. Il senso letterale risulta comunque chiaro e porta ad estendere il concetto in tal senso anche se carente della intrinseca precisazione.
Oltretutto i mezzi tecnologici a disposizione al giorno d’oggi sono talmente diffusi e alla portata di tutti che uno scanner portatile o semplicemente un cellulare anche non di ultima generazione sono in grado di effettuare tutte le fotografie necessarie per essere riviste, ingrandite e fotocopiate a piacimento.
Il termine utilizzato “in ogni tempo“ è chiaramente in contrasto con le disposizioni più importanti del punto 8 art. 1129 c.c., tanto da prevedere la pena della revoca, le quali stabiliscono l’obbligo della comunicazione degli orari di ricevimento. Il senso logico del combinato disposto potrebbe essere il seguente : in ogni momento previo appuntamento...
Al solo fine di fornire un quadro esauriente sull'argomento seguono una serie di consigli utili al solo fine di anticipare e possibilmente evitare l’inutile contenzioso.
Per l’approvazione del rendiconto è possibile prevedere un doppio passaggio in Assemblea. La prima Assemblea viene convocata per la sola visione e consultazione dei documenti contabili, ovviamente tutta la documentazione deve essere a disposizione dei condomini interessati. E’ consigliabile precisare che la riunione NON ha potere deliberativo ma solo consultivo in modo da evitare le formalità della conta dei millesimi e della formale costituzione. Nella successiva assemblea per l’approvazione del rendiconto è possibile formalizzare nell’invito che i documenti contabili NON saranno a disposizione dei condomini in quanto già verificati nella precedente riunione.
Inoltre, ove previsto dal Regolamento si rende necessario applicare l’apposita norma ovvero le disposizioni del punto 3 dell’art. 1130 bis c.c. che prevedono la nomina di Condomini con il compito di Revisori appositamente demandati alla verifica dei documenti. L’eventuale verbale redatto in tale occasione potrà essere letto in assemblea, anche se l’art. 1130 bis c.c. sopra richiamato prevede che tale verifica è un diritto di ogni condomino.
A tale proposito vale la pena ricordare il già citato conflitto tra norme ( prevale il mandato oppure resta il diritto personale (?). Tale conflitto potrebbe essere risolto pacificamente applicando la logica in quanto la delibera che stabilisce il mandato al revisore, se non impugnata nei trenta giorni, diventa obbligatoria per tutti i condomini. In tale caso il diritto del singolo viene di fatto delegato tramite mandato al Revisore.
[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row admin_label="Riga"][et_pb_column type="1_3"][/et_pb_column][et_pb_column type="1_3"][/et_pb_column][et_pb_column type="1_3"][et_pb_text admin_label="Testo" background_layout="light" text_orientation="left" use_border_color="off" border_color="#ffffff" border_style="solid"]
Dott. ANTONIO CARLO DE LUCA
Commercialista e C.T.U. di Tribunali
[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][/et_pb_section]