È stata pubblicata sulla Gazzetta ufficiale del 21 settembre 2022 n. 221 la legge 21 settembre 2022, n. 142 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 9 agosto 2022, n. 115, recante misure urgenti in materia di energia, emergenza idrica, politiche sociali e industriali”. Tra le principali novità, la semplificazione dell’installazione dei c.d. VEPA. Trattasi di strutture ad alte prestazioni energetiche con funzione di coibentazione, schermatura solare e protezione di ambienti. La loro caratteristica è di essere completamente rimovibili: sono solitamente sistemi scorrevoli che consentono l’apertura e la chiusura della vetrata, a seconda delle esigenze e delle stagioni. Servono a mitigare gli effetti del clima, sia in estate che in inverno. Approfondiamone gli aspetti giuridici e pratici.

Aspetti normativi: prima della modifica D.L. 115/2022 (titolo abilitativo)

Va premesso che prima della citata modifica legislativa, il problema di questi interventi era che le modalità di autorizzazione erano sempre lasciate alle interpretazioni locali; in altri termini, in alcuni Comuni erano consentiti, in altri erano considerati incrementi di volume. Difatti, il Consiglio di Stato (Cons. Stato, sent. 24 gennaio 2022, n. 469), prima delle nuove modifiche, aveva escluso (per un terrazzo) qualsiasi similitudine tra le vetrate panoramiche e gli elementi di mero arredo o miglioramento climatico. Secondo i giudici, dunque, semplici pannelli di vetro scorrevoli privi di montanti verticali e a chiusura non ermetica – c.d. vetrate frangivento – comportano nuovo volume e modifica di sagoma del fabbricato. Con altro successivo provvedimento, sempre il Consiglio di Stato (Cons. Stato sent. 9 agosto 2022, n. 7024) ha osservato che l’intervento edilizio che determina la trasformazione dell’organismo edilizio preesistente, integrando gli estremi della ristrutturazione edilizia, richiede il previo rilascio del titolo edilizio. Difatti, le opere eseguite (date dall’installazione della vetrata panoramica e dalle tende motorizzate a tutt’altezza), secondo i giudici, non consentono, in particolare, di conservare gli elementi caratteristici del balcone, dando vita ad un elemento edilizio di natura diversa, configurante una veranda.

Novità introdotte con il D.L. 115/2002 (edilizia libera)

Con la L. n. 142/2022 di conversione del D.L. 115/2022 si è introdotta una norma (articolo 33 quater) che liberalizza sotto il profilo edilizio l’installazione delle vetrate panoramiche cd. VEPA su balconi e logge. La norma – in vigore dal 22 settembre 2022 – integra l’art. 6 del d.P.R. 380/2001 “Testo Unico Edilizia” in tema di attività edilizia libera, consentendo così di eseguire senza alcun titolo abilitativo le vetrate panoramiche aventi le caratteristiche indicate.

Esaminiamo le caratteristiche delle vetrate panoramiche in edilizia libera:

1. essere amovibili e totalmente trasparenti;
2. assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, di miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, di riduzione delle dispersioni termiche, di parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche;
3. riguardare balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o logge rientranti all’interno dell’edificio;
4. non dare vita a spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria;
5. non comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile;
6. favorire una naturale micro-aerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;
7. avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

Secondo l’ANCE (Associazione nazionale Costruttori Edili) dovrebbero rientrare nella definizione di balcone sia gli elementi in aggetto praticabili aventi una copertura, sia quelli scoperti. Con riferimento a questi ultimi sarà necessario verificare l’esistenza di eventuali soluzioni di vetrate anche per la copertura orizzontale. Al riguardo, il Regolamento Edilizio Tipo definisce:

-il balcone come “Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni”;

-la loggia come “Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni”.

Il richiamo al carattere domestico dei vani interni non deve intendersi come limitativo dell’installazione delle vetrate panoramiche alle sole unità a destinazione abitativa. La norma infatti non contiene limitazioni specifiche in merito alla destinazione d’uso dell’unità immobiliare.

Quanto all’aspetto architettonico, secondo l’ANCE, quest’ultima condizione sembrerebbe richiamare il concetto di aspetto architettonico dell’edificio che la giurisprudenza, differenziandolo da quello di decoro architettonico, ha definito come “lo stile del fabbricato impresso dal progettista”. L’aspetto architettonico prescinde dal pregio estetico dell’edificio, assumendo rilievo in presenza di interventi successivi che non devono recare “una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia e alterarne le linee impresse originariamente” (Cass. civ., sez. VI, 8 aprile 2022, n.11502; Cass. civ., sez. II, 1° dicembre 2021, n. 37732; Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 2021, n. 29584).

Soluzioni al problema interpretativo: le associazioni.

Come riportato dal dossier elaborato dall’ANCE del 28 settembre 2022, a seguito della liberalizzazione di tali interventi si viene così a risolvere un problema interpretativo posto dalla giurisprudenza che in alcuni casi è arrivata anche a sostenere che l’installazione di strutture similari è soggetta a permesso di costruire (Cons. Stato, sent.. 24 gennaio 2022, n. 469). Difatti, l’art. 33-quater non ha integrato anche l’Allegato A del D.lgs. 222/2016 cd. “Scia 2” e il Glossario dell’edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018), ma (a parere dell’ANCE) “si ritiene che tali elenchi continuino comunque a valere in maniera coordinata con la nuova norma sulle vetrate panoramiche, in attesa del loro aggiornamento”.

L’Associazione Nazionale Costruttori Edili, inoltre, con il medesimo dossier del 28 settembre 2022, ha osservato che l’installazione delle VEPA – come previsto espressamente dall’art. 6 del TUE – resta comunque soggetta al rispetto delle:

-Prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali.

L’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 impone dunque il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici e pertanto, prima dell’installazione delle VEPA, sarà necessario verificare l’eventuale presenza di norme locali che possano limitare o vietare tali strutture o comunque in generale gli interventi sui prospetti degli edifici. Tale verifica dovrebbe riguardare anche i regolamenti edilizi che sono gli atti che regolano a livello locale l’attività edilizia, sebbene rientrino fra le fonti secondarie del diritto subordinate a quelle primarie e, quindi, dovrebbero considerarsi superabili in caso di contrasto con una norma statale come quelle previste nell’ambito del Testo Unico Edilizia.

-Normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.

In particolare, in materia antisismica, di sicurezza, antincendio, igienicosanitaria, di efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché quelle in materia di vincoli culturali e paesaggistici (d.lgs. 42/2004). In particolare, l’art. 33-quater del d.l. n. 115/2022 ha liberalizzato l’installazione delle vetrate panoramiche sotto il profilo edilizio, ma non ha espressamente previsto una esenzione specifica in presenza di vincoli culturali e paesaggistici sull’immobile interessato (d.lgs. 42/2004). Con particolare riferimento alla disciplina paesaggistica, si ricorda che il d.P.R. n. 31/2017 ha riformato la materia individuando una serie di opere escluse dall’autorizzazione perché considerate prive di rilevanza paesaggistica, nonché una serie di opere soggette ad autorizzazione paesaggistica semplificata perché di minore entità e impatto sul paesaggio. L’installazione delle vetrate panoramiche non è menzionata espressamente fra le opere escluse dall’autorizzazione paesaggistica, sebbene sono presenti diversi tipi di interventi ai quali questo intervento potrebbe essere ricondotto. In attesa di un chiarimento su questo aspetto (come suggerito dall’ANCE potrebbe arrivare nell’ambito della revisione del d.P.R. n. 31/2017 prevista dall’art. 26 della Legge 118/2022 cd. “Legge annuale per il mercato e la concorrenza 2021”) l’installazione delle vetrate panoramiche potrebbe rientrare nella fattispecie dell’Allegato B, punto B.3 del d.P.R. n. 31/2017 “realizzazione, modifica o chiusura di balconi o terrazze” ed essere soggetta ad autorizzazione paesaggistica semplificata.

Aspetti condominiali: regolamento.

In ambito condominiale, dovrà inoltre essere verificata la presenza di specifiche disposizioni nell’ambito del regolamento condominiale. Invero, fatti salvi quelli di più recente adozione che potrebbero contenere indicazioni specifiche sulle vetrate panoramiche, occorre verificare, in generale, se il regolamento condominiale preveda particolari limitazioni alla possibilità per i condomini di alterare in qualche modo il prospetto dell’edificio (si evidenzia che in alcuni regolamenti sono previste, ad esempio, indicazioni anche per il montaggio delle tende da sole oppure per la forma e il colore delle grate di sicurezza). Tuttavia, deve trattarsi di prescrizioni chiaramente individuate. Per meglio dire, secondo i giudici, in tema di condominio, i divieti ed i limiti di uso e destinazione delle cose di proprietà individuale possono essere previsti nel regolamento sia mediante elencazione delle attività vietate, sia attraverso un riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare. In ogni caso, tuttavia, è necessario che tali limiti risultino da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, ossia non suscettibile di dar luogo a incertezze (vedi App. Genova, sez. II, 28 gennaio 2022, n. 93). Nel caso di specie il giudice ha ritenuto che la previsione del divieto di eseguire interventi su balconi e terrazzi di proprietà esclusiva che potessero nuocere all’estetica dell’edificio o risultare molesti ai vicini contenuta in un regolamento condominiale non fosse idonea a soddisfare il requisito di sufficiente specificità). Pertanto, in assenza di prescrizioni specifiche e trattandosi di interventi che di per sé non sono lesivi del decoro architettonico, l’ANCE ritiene applicabile l’articolo 1122 c.c. che prevede che debba essere data preventiva informazione all’amministratore di condominio. Ciò non toglie che per evitare eventuali contestazioni la comunicazione possa essere ugualmente inviata ma senza che sia necessaria al riguardo una specifica autorizzazione. Nonostante le considerazioni innanzi esposte, nei complessi edilizi condominiali le vetrate incidono sulla facciata, motivo per il quale si deve tener conto della estetica, nel senso che si dovrà rispettare il decoro. In tal caso, il divieto imposto dal regolamento contrattuale spiegherà valore imperativo e l’amministratore del condominio potrà agire per conseguire la rimozione delle vetrate arbitrariamente installate. Diversamente, nei condominii in cui non siano presenti divieti regolamentari l’autorizzazione alla esecuzione delle vetrate non è necessariamente assoggettata ad una delibera assembleare condominiale potendo discendere dagli artt. 1102 e 1122 c.c. L’amministratore e l’organo assembleare non potranno impedirne l’installazione. Nonostante ciò, sarebbe buona norma informare l’assemblea sottoponendo preventivamente il progetto per conseguirne l’assenso, onde evitare future contestazioni.

In conclusione

La novità normativa, introdotta col D.L. 115/2022, che ha disciplinato nel nostro ordinamento, a far data  dal 22.9.2022, l’installazione delle vetrate panoramiche su balconi e logge ha cercato di porre rimedio ad un conflitto sorto in ordine alla legittimità di tali manufatti. Per meglio dire, secondo l’art. 33 quater, si è reso possibile l’installazione di tali vetrate facendole rientrare nella disciplina in tema di attività edilizia libera, consentendo così di eseguire senza alcun titolo abilitativo le vetrate panoramiche, rispetto al passato. Da una prima lettura, sembrerebbe tutto molto chiaro e semplice, in realtà ci si scontra con le problematiche afferenti il decoro architettonico, poiché le vetrate incidono sulle facciate degli edifici. Sicchè, in tema condominiale, bisognerà anche le restrizione previste nel regolamento, che compoterebbero anche delle difficoltà nella loro applicabilità.

 In definitiva, l’articolo introdotto è da considerarsi soli un “piccolo” di partenza per l’installazione di tali manufatti, ma, allo stesso tempo, non dirime in modo definitivo la problematica, ritenendo opportuno introdurre una disciplina organica e non risolvere le problematiche edilizie con una disposizioni una tantum.